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第21部分（第1页）

是历史前进的动力。我们必须承认，这是史无前例的新问题，能够创造新历史的新问题。任何的掩耳盗铃，都会使我们错过这个创造历史的新机会。

其实，国家已经在试图解决这个问题。在商品房价格快速上涨、民怨迅速集中的2006年5月，“国六条”出台，旨在调整住房供应结构，扭转房地产市场商品房“一股独大”局面，以供应多元化抑制房价快速上涨。有关细则规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这意味着，至少有70％的人口将来要住到这样的具有政策保障意义的房子里。有人推理说，关于70％以上的比重，可能根据中国目前社会财富分配结构“20％的人口掌握80％的财富”来测算的，是为解决相对较穷的80％人口的住房问题。

对于“国六条”，当时理论界争论较大，有的房地产商对此“笑而不答”。不少人认为，出台“国六条”只是抑制商品房价格，只具有“战术”意义，而不是“战略”部署，大力发展商品房市场依然是战略安排。用70％作战术，掩护30％？这显然不可思议。

然而市场证明，这似乎真的只是“战术”。“国六条”后，房价继续上涨，而且涨得更快。15个月后，2007年8月24日至25日，全国城市住房工作会议在京召开，会议强调，住房问题是重要的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70％以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70％。

然而市场继续证明，这似乎继续只是“战术”：房价继续快速上涨，并在半年后的2008年上半年达到此次高房价时代的顶峰。此后，本来是房地产政策博弈决战的时候，但金融海啸不期而至，国内房地产市场也随风掉头向下。6月，全国楼市出现1998年以来首次出现的量价齐跌的局面。7月，少数城市如深圳出现断供者，一时哀鸿遍野。于是，房地产政策也大变脸，“降温”戏剧性地变成了“救市”。真正的问题被掩盖了。

“房价要下来，经济要上去”

客观地讲，从供求关系来说，70％战略远未实现，住房结构并没达到均衡，此次房价从下跌到低迷与政策房没有多大关系，也就是说，房价不再疯涨并没有真实基础。于是，仅仅半年后，2009年以来，楼市立即回敬了一个“小阳春”，在大城市，不少楼盘出现了“逆势提价”的乐观举动。

有人说，此次金融危机前，中国以抑制投资、鼓励自住为目的的“7090”政策，加上金融和财税政策配合，对于掌握社会80％财富的群体来说是致命的，此后这20％的群体没有进入房地产市场，这是造成2008年大半年房地产市场持续低迷的主要原因。而金融危机后，中国出台了一系列逆转性大政策，特别是大降息和大减税，这些掌握着80％财富的人重回房地产市场，于是有了“小阳春”。还有人说，“小阳春”只是观望了半年的那部分80％人群的“刚性需求”的集中释放而已。书包　网　。　想看书来

2　将来你住什么样的房（3）

然而，20％的多钱人不可能继续买房，因为投资前景确实迷茫；80％的少钱人不可能一直“刚”下去，因为财富积累较慢。无论如何，总地来看，惯性复苏后的“小阳春”肯定长不了。

于是，政策房问题再次被重视。2009年3月30日，全国保障性安居工程工作会议在长沙召开。*中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并作重要讲话。他说，住房是民生之要，住宅建设产业链长、关联度高。在当前形势下，推进保障性住房建设，既能增加各方投资、带动相关产业，又能刺激居民消费、促进民生改善，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。必须从经济社会发展的大局出发，把保障性安居工程建设好。

从经济社会发展的大局出发看保障性住房建设，至少会看到两点：第一，保障性住房大批供应会减少商品房购买力，而且为炒房客断了大批下家，对未来的不合理的高房价预期釜底抽薪，从而“房价要下来”；第二，推进保障性住房建设，既能增加各方投资，带动相关产业，又能刺激居民消费，从而“经济要上去”。

“房价要下来，经济要上去”就是政策房从战术升级为战略的必要性。目前，我国已经明确将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。种种迹象还表明，我国正逐步扩大廉租住房制度的保障范围。

而一旦政策房和准政策房按照占全部居住地70％的既定目标大规模建设，土地费用必然大规模减免。量变引起质变。大规模减免的土地费用意味着普通群众对土地的所有权的真实拥有，土地的全民所有制也就在市场经济条件下得到实现，这是在自然资源领域实现公有制实现形式的重要途径，是进一步发展社会主义市场经济的一个极其重要的内容。

“政策房”的关键在土地

在任何情况下，住房都包括两个方面：建材和土地。建材属于实业，土地属于资源。因此，建材的价格由市场决定，土地的价格由政府决定，住房的价格就由这两部分构成。如果政府也来决定建材的价格，那是政府越位；如果政府连土地的价格也任由市场来决定，那是政府缺位。因此，在土地公有制条件下，住房市场不是一个完全市场，而是一个政府管制的市场，通过人均土地占有量（每个人都有自己的土地指标，这一指标不能买卖、不能继承，操作方式是免征指标内住房面积的物业税。这就需要首先开征物业税）来管制。像农村按人口分配耕地和宅基地一样，城市也应该按照人口分配居住土地占有量。在城市化进程中，最能误导高层决策的问题之一是贫民窟，如果政府真能把住人均土地占有量这一关，这个问题不难解决。毕竟，“建筑投机的真正的基本对象是地租，而不是房屋”（《*恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1995年，第573页）。

中国经济转向内需，从而必然强化实业、弱化资源的趋势已不可逆转。完全市场化解决不了住房问题，西方国家探索了几百年才得出这个结论。随着工业革命和城市化的深入，以英国为首的主要工业化国家面临巨大的住房危机，许多城市居民没有自己的住房，恶劣的住房条件导致瘟疫流行，社会公众强烈要求政府干预住房市场。但在这段时间里（主要是19世纪），以实业为对象的自由主义经济学思想席卷欧洲，包括资源在内的整个经济领域的所有方面几乎都依赖于市场。在住房市场利润的驱动下，在贫富分化的作用下，住房的供给与需求并不会自动调节达到某种满意的均衡，土地价格更是被恶意炒作。为解决这些问题，20世纪以来，西方主要发达国家大都实行了住房干预政策，以弥补市场调节的不足。但是，在土地私有制的情况下不可能真正做到，这些国家并没有解决人均土地占有量问题，也就不可能从根本上解决住房问题。中国作为社会主义国家，已经实现了土地国有，完全有必要、有能力解决人均土地占有量问题，进而最终解决城市住房问题。如果放任和纵容目前的房地产泛市场化，将迅速积累起巨大矛盾，阻碍甚至最终葬送中国城市的发展。

2　将来你住什么样的房（4）

最近，网上流传，河南省泌阳县人大和纪委联合集资兴建职工住宅楼，其中多层住宅每套面积140平方米，高档别墅每栋面积300平方米。为了建设这些别墅，有关部门甚至不惜扒掉烈士坟。新华社记者调查发现，虽然烈士陵园并没有被破坏，但当地政府官员800元低价购房却是事实。

我们知道，住房包括建材和土地两个方面。有网民说，这少少的800元恐怕连建材成本也不够，太*了！有网民说，800元的房价才是我国最最真实的楼市价格，尽管不同的城市和不同的地段房价不同，但那终究只是地价的差异，地价太高了！

有人进一步指出，我国的房价为什么会一路走高，最关键的一点就是：公务员不在房地产市场买房，因此不受高房价之害，没有高房价之苦。因此，我们就不难理解部分地方政府为什么要想尽一切办法出台各种政策刺激房地产市场的发展，以至于国务院不得不多次公开或半公开地批评甚至叫停这种“托市”做法。也因此，“买房就是爱国”等遭到质疑。

其实，在尊重真实建筑成本的基础上，政府官员购买800元每平方米的房子，没有什么不妥，这是因为他们“近水楼台先得月”，最先实现了自己的土地权，应该为他们欢呼！关键是，接下来，按照宪法要求，落实土地公有制，不要让老百姓再花钱去买本属于自己的土地，让大家都能与800元每平方米的房价有缘。

“含权商品房”或许能减少纸币炒作

中国房地产进入了房子越盖越多，问题越来越多的时期。在众多问题域中，中国房地产对中国经济非常重要是最大的共识；而如何认识政策房与商品房的关系，在加快发展社会主义市场经济的大形势需不需要新的双轨制，进而如何通过政策的巧妙创新打通双轨制则是最大的分歧。

一方面需要确保社会主义的公平，一方面需要确保市场经济的效率，这是当前房地产问题的重中之重，也是史无前例的两难选择。史无前例的两难选择需要史无前例的住房制度创新。我们不能再在旧的制度下做俯卧撑，必须寻找新的住房制度，寻找两种房子的结合点。这需要新智慧，需要新改革。这就是“含权商品房”的历史背景。

“含权商品房”就是指含有土地权利的商品房。“土地权利”在这里就是指社会主义国家的公民依据宪法享有无需花钱购买而拥有属于自己的一份土地（包括农民的宅基地和耕地、城市居民的居住地）的权利。借用股市一词：含权股是指含有股利的股票。“含权”就是含有送股和分红的权利。送股和分红后就是除权。“含权商品房”就是指含有土地权利的商品房。“土地权利”在这里就是指社会主义国家的公民依据宪法享有无需花钱购买而拥有属于自己的一份土地（包括农民的宅基地和耕地、城市居民的居住地）的权利。公民死后则要除权，就是归还依据宪法享有的别人不能继承的那份土地。“含权商品房”的思路对于农民的宅基地和耕地、城市居民的居住地都适用，这两个都是当前的全局性大问题。这里仅以城市居民的居住地为例进行说明。

“含权商品房”的操作步骤：综合考量成年人的纳税和户籍情况，按照某个城市的人口和土地存量平均分配土地所有权，给每个成人劳动者一定的购房指标（如北京可以是25平方米的楼面面积）。在指标内，购房者不缴纳土地费用，在指标外则须按照市场价格付费。该人异地流动时则租房和买“无权商品房”，也即现在所谓的纯粹商品房。未成年人则直接享有同样的指标。于是，人们只需带着指标去市场上购买“含权商品房”，就能实现一个家庭至少一套房子，且能随人口增减而变化含权量，变化土地出让金和未来要交的物业税，既实现了社会主义公平，又实现了市场经济效率，同时将政策房和商品房两个市场统一为“含权商品房”市场。书　包　网　txt小说上传分享

2　将来你住什么样的房（5）

而房子在哪里呢？政府根据全市公民的土地含权量，综合考虑存量和增量，做好整体增量用地规划并分解到各个地块，按照公用事业的思路确定未来售房的浮动价（不搞一刀切，预留商业空间），房产商凭借自己的设计和建筑实力竞地，并负责开发销售。

仅从市场角度来看，“含权商品房”至少有三个有利于：有利于买方，有利于直接满足真实的自住型需求，有利于直接实现公民的土地所有权；有利于卖方，不过过去统称的房地产商要自觉转型，从地产商转向房产商，转型甚至可以说是升级为建筑商，从暴利转向平均利润，土地已经不再是炒作的对象，节地、节能、环保、结实、美观、浪漫或许会真正成为新卖点，而不是“不求最好，只求最贵”；有利于买卖成交方（即政府），政府的职责就是最大限度促成成交，既获得了税收，又盘活了经济。

“含权商品房”既不是现在的政策房，也不是现在的商品房，因为它既不需要政府直接去盖又不需要购房者从开发商手中买回本该属于自己的土地。“含权商品房”也不是“含钱房”，将中止补砖头还是补人头的争论，因为这两补都只是在政策半径范围内兜圈子，没有上升到政策和市场结合的角度和高度，没有在社会主义市场经济的整体层面和所有制高度上考虑问题。

“含权商品房”在政治上完全成立。按照*主义政治经济学的观点，土地而不是房屋是投机的基本对象，“含权商品房”将人们从土地炒作和高房价中解放出来实现“安居”，能够腾出大量金钱和时间进行学习和科研，是“乐业”的最大前提，从而必然是实践科学发展观的最大前提。“含权商品房”在政策操作上简便高效，操作难度最多只有现行政策房的十分之一，而且要比一手卖用于盖商品房的地一手拿这些土地出让金盖政策房的左手倒右手的做法高效得多。

最后要说的是，“含权商品房”的提出跳出了传统的在市场和政府之间兜圈子的狭隘经济学思路，将土地这一资源问题提到了更高的研究平台。毕竟，社会主义市场经济条件下自然资源全民所有制的实现问题是中国经济改革的下一个主战场，而房地产问题是这个主战场上的主战役。要强调的是，提出和实施“含权商品房”是一场不大不小的经济革命，中国人民和中国政府在这个革命中失去的只是“土地财政”，获得的将是整个经济。

房子里的水、电、气

不难看出，“含权商品房”是一种特殊的阶梯价格思路，既实现了地权，又坚持了市场经济原则。“阶梯制”应该也必将成为资源领域公有制的主要实现形式，就像股份制是实业领域公有制的主要实现形式一样。

阶梯式价格机制，就是在价格形成过程中，对消费量确定一个基量，对基量内实行较低或较高的价格，对超出基量部分实行价格递减或递增的价格形成机制。

在世界各国，特别在资源贫乏的国家，例如我国，有限的资源、能源供给与不断扩大的资源、能源需求已经成为制约经济社会发展的“瓶颈”。在运用价格杠杆管理资源消费的过程中，通常的做法是将提高价格作为节能节材的主要手段。然而，运用高价格杠杆来制约需求量从而实现节约，是一种“暴力思路”，一味地提高价格未必就见效，而且造成了巨大的资源分配不公平。为解决这样的问题，阶梯价格应运而生。

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