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第49章 不同 reit的不同特点（第1页）

写字楼REIts，零售REIts综合REIts有什么特点？

写字楼REIts特点

写字楼物业的客户，一般都是企业客户，企业客户的一般在两年以上起租，写字楼与写字楼的差别比较大。如果一线城市核心地段的甲级写字楼，其客户一般是有实力的大公司租，一般都是三年以上开始起租，

客户的抗风险能力也是很强，这类型的写字楼出租率和租金水平都很高，现金流比较稳定，风险相对比较小，

就像汇贤产业信托掌控下的东方经贸城、春泉产业信托管辖内的华贸中心，还有越秀房产信托基金旗下赫赫有名的广州国际金融中心写字楼以及冠君产业信托名下大名鼎鼎的花旗银行大厦等，这些统统都是位于国内一线城市黄金位置的顶级甲级写字楼。

如果是非核心地段的写字楼，出租率和租金水平都比较低，风险也比较大，比如泓富产业信托的甲级写字楼，地段就不是非常好，

另外写字楼的周期性很强，但因为周期比较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期，

想要准确地评估写字楼REIts的价值，关键在于仔细审视它所持有的写字楼的品质。一般来说，如果写字楼的质量上乘，那么相应的写字楼REIts所带来的分红便会更为稳定可靠。然而需要注意的是，即使写字楼本身具有较高品质，这并不意味着写字楼REIts的价格就会一直上扬；实际上，它的价格仍可能呈现出周期性的波动，既有上涨的时候，也有下跌的阶段。因此，在投资决策过程中，投资者不仅需要关注写字楼的质量，还需对市场动态及经济形势等多种因素加以综合考量，以便做出明智的选择。只有这样，才能更好地把握投资机会，并降低潜在风险。

零售REIts特点

如今，电子商务正以惊人的速度蓬勃发展，这无疑给传统零售业带来了巨大的挑战。在这场变革中，零售物业首当其冲，其中尤以社区购物中心和大型购物商场最为典型。

然而，尽管面临着同样的压力，但电子商务对这两类物业的影响程度却有所不同。相对而言，中低端购物中心所遭受的冲击更为显着。这些购物中心通常以价格低廉、商品种类繁多作为吸引消费者的手段。然而，随着电商平台的兴起，人们足不出户便能轻松购买到物美价廉的商品，这使得中低端购物中心的优势逐渐减弱。

相比之下，更高端的购物广场则受到的影响较小。这类购物场所往往定位于提供高品质、个性化的消费体验，它们拥有独特的品牌形象和优质的服务。消费者在这里不仅可以购买到奢侈品和高端产品，还能享受到尊贵的待遇和舒适的购物环境。此外，一些高端购物广场还会定期举办各类文化活动、艺术展览等，进一步增强了其吸引力。

总的来说，虽然电子商务给整个零售行业带来了深刻的变化，但不同类型的零售物业在应对这一趋势时表现各异。未来，零售物业需要不断创新，提升自身竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

特别是一线城市核心地段的高端购物广场，其租户一般都是大牌商家，周期长，盈利能力强，抗风险能力也很强，这样的购物广场出租率和租水平都很高，能带来的稳定现金流风险相对较小，

比如汇贤产业信托旗下的东方新天地，越秀房产信托基金旗下的广州国际金融中心商场，冠君产业信托旗下的蓝好房购物商场都属于一线城市核心地段的大型高端购物广场，

评价零售REIts时，关键在于审视其所持有的购物广场的品质。一个优质的购物广场往往具备多种因素，如优越的地理位置、良好的品牌招商能力以及出色的运营管理团队等。这些优势不仅能够吸引大量消费者光顾，还能确保租户的续租率和租金收入相对稳定。

正因为如此，如果一家零售REIts旗下拥有众多高质量的购物广场，那么它所分发的红利也就更有可能保持稳健态势。然而需要注意的是，即使是最顶尖的零售REIts，其股价同样会受到市场周期波动的影响而出现上涨或下跌。这种现象并非罕见，毕竟金融市场充满了不确定性与变数。

因此，对于投资者来说，在评估零售REIts的投资价值时，除了关注购物广场的质量外，还应充分了解市场行情及相关风险，并结合个人的投资目标与风险承受能力做出明智决策。同时建议多元化投资组合以降低单一资产类别的风险暴露程度从而实现更为平衡且可持续的收益回报。只有这样才能在风云变幻的资本市场中立于不败之地并取得满意成果。

综合REIts特点

综合REIts就是持有两种或以上类型的物业并且其中任何一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REIts，

综合REIts通常会投资并持有多样化的物业资产，这些物业可能包括写字楼、购物中心、公寓楼、酒店等。通过将不同类型的物业纳入投资组合，可以降低单一物业类型所面临的风险，并实现更稳健的收益表现。

在不同的经济周期阶段，各种物业类型的市场需求和租金收入可能会有所波动。例如，在经济繁荣时期，商业地产（如写字楼和购物中心）的租赁需求可能增加，从而带来较高的租金收入；而在经济衰退期间，住宅地产的需求可能相对较为稳定。因此，这种多元化的物业组合有助于平衡不同经济环境下的现金流状况，确保REIts在各个时期都能够保持一定的盈利能力。

然而，需要指出的是，中国REIts的质量不仅仅取决于其所持有的物业质量。其他因素如管理团队的专业水平、运营效率、财务健康状况等同样对REIts的表现产生重要影响。优秀的管理团队能够有效地管理和运营物业资产，提高租户满意度，进而提升租金收入和资产价值。

以领展和越秀为例，它们被视为中国REIts的代表性企业。这些公司在房地产领域拥有丰富的经验和良好的声誉，其管理团队具备专业知识和技能，能够做出明智的投资决策，并有效应对市场变化。

尽管中国REIts的分红一般来说相对较为稳定，但它们仍然难以完全摆脱房地产运行周期的影响。房地产市场受到宏观经济因素、政策调控以及供需关系等多方面的制约。当房地产市场处于上行周期时，REIts的租金收入和资产价值可能上涨，分红也相应增加；反之，在市场下行周期时，可能会面临一定压力。

综上所述，综合REIts通过持有多种物业实现了现金流的稳定性，但中国REIts的整体表现仍受多种因素共同作用。投资者在评估中国REIts时，除了关注物业质量外，还应综合考虑管理团队、市场趋势等其他关键因素，以便做出理性的投资决策。同时，随着中国房地产市场的发展和监管政策的不断完善，REIts有望在未来发挥更大的作用，为投资者提供更多元化的投资机会。

因为不同种类的REIts所拥有的房产质量差异巨大，所以我们无法简单地断言哪一种类别的REIts更为出色。实际上，REIts的优劣取决于其名下房地产资产的品质。

然而，如果一定要对各类REIts的风险程度做一番比较，那么我们可以设定这样一个前提：即所有类型的REIts都持有最优质的房产资源，并且它们的团队管理水平也基本相当。在此情况下，从总体来看，写字楼REIts的风险会高于零售REIts，而零售REIts的风险又略高于综合REIts。