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房价是房地产市场博弈的核心

据报道，国内房地产市场“救市论”在喧闹两个月后，政府部门调查报告结论是，目前房价运行比较稳定，商业银行也没有因楼市造成重大风险。也就是说，面对闹哄哄的房地产“救市论”，政府给出了一个清楚明确的结论：国内房地产市场根本就不存在什么“救市”的理由。

其实，只要看看世界上任何一个房地产市场，如果房地产市场的销售放缓，房地产企业面临破产与倒闭的，没有看到哪一个国家的政府是会来救房地产企业的。房地产企业有生有灭，是市场的常识与永恒主题，有哪个国家的政府会因为房地产企业破产来救房地产市场的。从市场经济法则来说，这只能是天方夜谭的事情。

但是，在中国，尽管早些时候，不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机，面临多少风险，而这些风险又如何会影响国内金融体系，会如何导致中国金融体系危机，但是到目前为止，国内房地产市场，根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。按照市场基本法则，在激烈竞争的市场中，如果在近十年的时间，一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的，那么这个行业会有问题吗？这个行业正常吗？一个在政策蜜月中渡过的房地产业，大把大把的暴利在短期内卷入少数人手中，这个行业似乎永远不存在企业破产的情况。但是，当这个行业的暴利模式被新政策打破时，这些人当然不会心甘情愿让煮熟了的鸭子飞了，当然希望政府的政策永远让这种暴利模式不改变。但是，如果我们的地方政府停留在这个基点来保护房地产市场这种暴利模式，那么不仅违背了中央的房地产政策，也侵害了广大民众的利益。

也就是说，这些房地产救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，表面上是从国家利益上要求房价不能下跌，但实际上，仅是借公共之利来获取个人之利。因为，在任何一个市场中，岂有价格只会上涨而没有下跌？价格的涨跌本来就十分正常。而把一个正常的东西说是祸害，说成是对公共利益有害，不知这是哪里来的道理。

从这几年国内房地产市场的情况可以看到，当国内房地产市场价格在快速飚升的时候，当时不少研究表明，由于国内房地产市场的价格快速飚升，从而使得房地产市场的价格远远脱离了绝大多数城市居民的支付能力，不少地方房地产市场泡沫涌现，国内房地产即将出现调整。但是，不少人都在说，国内房地产市场的价格之所以会这样快速上涨，房地产市场泡沫之所以大，这是因为国内房地产市场的“刚性需求”决定。房地产市场需求是“刚性”的，而且政府的宏观调整又在约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？在早几年，特别是在2007年房价在快速飚升的时候，尽管房地产开发商及一些政府官员找到无数个房价上涨理由，但是，归根到底，房价上涨的一个理由就是“刚性需求”。

可是，不知为什么，当中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件，2008年###总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作一个区分，政府的政策在鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求，整个国内房地产市场就发生了翻天覆地的变化了。

这种变化主要表现为，尽管今年以来国内房地产开发增长越来越快，各种渠道流入房地产的资金越来越多，房地产开工及竣工面积越来越多，但住房的销售迅速下降。也就是说，当政府的政策对房地产市场不合理的需求或房地产的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场销售也就迅速下降。这种现象说明了什么？是不是房地产市场的“刚性需求”在一夜之间消失了？为什么早些时候所主张“刚性需求”会不见了呢？

其实，在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，再加中国人口基数大，城市与农村二元经济结构，这些都表明中国城市的住房“需要”是无限的。但是，这里所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。所谓的“住房需要”就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的“刚性需要”。但是，在市场经济下，这种“刚性需要”有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，“刚性住房需要”只能是一种愿望或一种美好的梦想。

而“住房需求”则不同，它是指居民对住房购买的支付能力，居民有足够多的货币购买适合他自己收入水平的住房。因此，“住房需求”是建立在居民可支配收入基础上的，如果离开了居民可收入水平，来谈居民住房的“刚性需求”，那只能个人住房需要的一种愿望。可以说，早些时候，为什么房地产市场的价格会快速的飚升，是因为居民的住房“刚性需求”吗？其实，根本就不是，那只是居民住房的“投资需求”。而住房的“投资需求”与“住房需要”与“住房需求”又一个完全不同的概念。

大家都知道，由于“住房需要”是不需要用货币来支付的，仅是个人的一种愿望，因此，个人这种“住房需要”可以是既是无限的也是理想的，特别是在市场经济下，根本就无法得以满足的。但对“住房需求”来说，由于它是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，即个人可支配收入是有限性的和个人居住消费的有限性。因此，“住房需求”完全是由市场的供求关系来决定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。

但是，对于“住房投资需求”来说，情况则不同了。“住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及投资者对房地产市场的价格预期。如果房地产投资者认为房地产市场投资风险低甚至是零风险的市场，再加投资者可以低成本地利用银行金融杠杆。在这种情况下，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会进一步上升。如果房地产是这样的一个市场，那么“房地产投资需求”是无限的。也正是这种房地产投资需求无限膨胀，也就把一个地方又一个地方的房价快速推高。但是，当房地产投资者发展这个市场风险过高，进入这个市场成本上升时，那么房地产投资者一定会预期房地产市场的价格下降，从而迅速退出这个市场。最近，国内各地方的房地产市场为什么会发生巨大变化，房地产投资者预期到当前房地产市场风险过高，早已进入的投资者要退出这个市场，后来的房地产投资者不敢进入这个市场。而这几年房地产市场的什么“刚性需求”，其实就是这种房地产的“投资需求”。否则，房地产市场政策一对房地产投资与消费作一点简单宽松的规定，房地产市场问题都暴露出来。

既然房地产“投资需求”能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国GDP快速增长，能够让各地方土地财政迅速增长，能够让房地产企业及相关的一些不法官员大获其利，这样“好”的事情中央为什么又要改变，要采取新政策来调整呢？

这里涉及到现代文明社会的基本观念的问题，即如果让房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。有人说，住房本来就是富人购买的，因为一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是除了香港与新加坡之外，世界根本就没有哪个国家居民的基本住房条件是通过政府来解决。因此政府根本就没有这种能力，如果有也只能是以绝大多数居民基本的居住条件严重压缩为代价的。所以，住房仅是投资市场不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会###的根源。

如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定的发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者预期来决定的而不是住房市场供求关系来决定。当房地产投资者都预期房地产市场价格会快速上涨时，那么就会有更多的投资者涌入到这个市场。而涌入房地产投资者越多，其房价推高就越容易。但是，当房地产市场投资者的预期由于内外经济环境改变时，那么房地产市场价格就自然会下降。这样，不仅会影响房地产市场的价格大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个房地产市场巨大震荡。在这种情况下，房地产市场发展与繁荣根本就无法持续。而房地产市场巨大震荡也容易引发出一个国家金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的。基于以上的理由，政府就得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。

就目前的房地产情况来看，房地产市场为什么会出现“刚性需求”一夜消失？其实，消失的是房地产市场的“投资需求”而不是居民的“消费需求”。居民住房的消费需求是既定的，只要房地产市场的价格合适，居民住房的消费需求随时都会进入这个市场。而当房价很高，高得国内绝大多数居民没有支付能力进入购买时，居民的住房消费需求只能够是“住房需要”而不是“住房需求”。当然，住房的“投资需求”盛行也就无法满足居民住房“消费需求”。近年来的政府房地产政策就是要改变这种现状，并把房地产市场“投资需求”界定为不合理的住房需求，让住房消费成为主导。

由于房地产的“投资需求”与“消费需求”所面临的对象、定价机制是不一样，因此，当政府的房地产政策要求房地产市场由投资为主导转向消费为主导时，房地产开发商仍然希望持续房地产“投资需求”环境下的价格而不是向“消费需求”方向的价格转变，国内居民自然没有支付能力来购买这样的住房，房地产的销售自然也会减少。按照市场法则，如果房地产市场销售减少，房地产开发商只要调整价格，调整到适应居民住房消费价格水平上，那么住房市场又会出现新的发展与繁荣。房地产市场中没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。但是，我们的一些地方政府及房地产开发商，就是要维持以往的房地产市场暴利模式，就希望房地产市场永远成为房地产投资者的市场，让国内房地产市场价格炒上一个又一个高峰。

因此，就目前房地产市场的情况来看，并非一些人所叫嚷的房价下跌会对国内经济及金融市场会造成多少影响，而是希望借此方式来维护房地产市场为投资市场而不转变为消费市场，维持房地产市场暴利并希望社会财富能够在短期内更多地聚集到少数利益集团手上。在这样的情况下，如果政府被这样的错误言论所误导，不仅会让国内房地产市场的发展模式无法调整，房地产市场所面临的风险进一步加大，中国绝大多数居民的住房福利条件无法改善，也是违背了最绝大多数人的基本意愿，否定了十七大报告的基本精神及###总理在今年政府工作报告中提出的工作任务。

房地产市场的变化有一万条理由，但价格博弈是核心。市场经济最为简单的常识，如果一个只有价格上涨近十年的市场而没有下跌的市场，那么这个市场意味着什么？目前国内房地产开发商，一方面认为房地产面对巨大困难，要政府来救市场，另一方面又宁可不卖一套也不降低价格，其要维护的就是房地产暴利模式，就是希望这种暴利永远持续下去。这就是目前房地产市场价格博弈的核心所在。

易宪容2008年8月8日　于北京

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房价快速上涨还会持续下去吗

几年来，国内房价一直在持续快速地上涨。国内房价上涨，在早几年政府所公布的统计数据看上去是温和的，正如政府所说房价上涨低于居民可支配收入上涨。比如2004年、2005年、2006年全国房价上涨分别只是、、，但是进入2007年，国内房价上涨则一浪高过一浪。比如据国家发改委、国家统计局昨天发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％，涨幅比上月高个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有宁波、乌鲁木齐、北京和深圳等；即使是二手房市场，10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨，涨幅比9月份高个百分点；环比上涨，涨幅比9月份低个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有深圳2％、宁波1、乌鲁木齐和北京等。

这些数据透露出以下几个方面的信息。一是尽管政府几年来对房地产市场一直在进行宏观调控，但是这种调控所达到效果十分有限。不仅有限，反之越是宏观调控其房价上涨越快。为什么会这样？政府没有对症下药，没有找到国内房地产市场价格快速上涨的症结所在。二是近期房地产市场的统计数据质量有所提高。尽管这些数据与规范市场的数据仍然相差太远，但是我想这些数据会比以前好一些，因此它能够包括多一些市场的信息。当然，这些信息与市场实际的情况还是相差很远的。三是从所公布的数据来看，房价上涨快的地方，主要集中在国内一线二线城市。而且从一个月同比上涨近两成的涨幅来说，房价上涨已经到疯狂的地步。也就是说，政府统计出来的数据就表现出房地产价格疯狂上涨的态势，如果以实际市场情况来看，估计会比这种政府的公布数字更为疯狂。这就是为什么绝大多数民众对房地产市场意见最大的原因所在。四是最近的情况有点儿反常，从市场上获得的信息来看，不少地方的房价在不断下跌，而且在早几个月前就在下跌，但是政府公布的数据则一直在上涨，不知道哪个数据为真，市场当事人也无法对此作出一个准确的判断。五是这种房价疯狂上涨是不是还会持续下去？如果会持续下去，它又能够持续多久？这也是目前经常有民众问我的问题，也是民众最为关注的问题。

对于国内房价连续快速上涨，目前市场弹得最多的老调就是市场的供求关系不平衡，房地产市场需求过大而供给不足。因此，政府应该提供更多的土地来生产更多的房子，以便来满足市场这种对房子的需求。正如我早已指出的那样，如果住房是投资品，而政府又要稳定这种投资品的价格，在银行低成本及便利的金融杠杆下，即使把住房造到月球上去，也是满足不了这种无限的需求的。其余地方暂且不论，光说北京。

在98年住房改革时北京四环之内的房子大多还是平房，楼房也是6层以下的居多，但是就目前来看，许多地方都是几十层的高楼了。也就是说，几年来，光是四环之内，北京的住房就增加数倍以上。还有，再加上四环外的北京市城区的扩张，现在的北京已经是98年时的北京城区十倍以上了。而这些地方建造的住房更是以数十倍的速度成长。可以说，北京市住房几何级数的增长早就超过了人口倍数的增长。但是，为什么住房?